Huis geërfd? Zie wat wachten kost en welke keuze bij u past
Vul een paar bedragen in. U ziet direct wat het huis ongeveer per maand kost zolang het leegstaat, wat 1 januari betekent voor box 3, wat het uitkopen van een erfgenaam ongeveer vraagt en welke stappen er bij elke keuze horen. Zo kunt u samen met de andere erfgenamen rustig beslissen.
- Uitkomst direct in beeld
- Te delen met de andere erfgenamen
- Uw antwoorden blijven op uw eigen apparaat
De erfbelasting over het huis wordt berekend over de WOZ-waarde, ook als het huis leegstaat of later minder opbrengt. Die waarde staat vaak te hoog. Laat hem gratis nakijken, dan betaalt u mogelijk minder erfbelasting.
Vraag de gratis WOZ-check aanDe check is gratis. Slaagt het bezwaar, dan betaalt u eenmalig 4% (inclusief btw) van het bedrag waarmee de WOZ-waarde omlaag gaat, per woning en niet per erfgenaam. Slaagt het niet, dan betaalt u niets.
De vier keuzes in het kort
- Verkopen: regel eerst de verklaring van erfrecht, spreek met alle erfgenamen af wie de verkoop regelt, en let op 1 januari: is het huis vóór die datum bij de notaris overgedragen, dan telt in box 3 de opbrengst en niet het huis.
- Iemand gaat erin wonen: spreek samen een waarde af, laat de financiering doorrekenen en laat de notaris het huis bij de verdeling toedelen. Dan is er in beginsel geen overdrachtsbelasting.
- Verhuren: vraag eerst de bank en de verzekeraar of het mag. Een gewoon huurcontract is sinds 1 juli 2024 in beginsel voor onbepaalde tijd.
- Nog even aanhouden: meld de leegstand bij de verzekeraar, spreek af wie de vaste lasten voorschiet, en kies een moment om opnieuw te beslissen, bij voorkeur ruim voor 1 januari.
Meer lezen: geërfd huis in box 3, huis erven met een hypotheek, leegstand en de WOZ-waarde en de termijnenplanner.
Veelgestelde vragen
Wat kost een leegstaand geërfd huis per maand?
Dat hangt af van de hypotheek, de gemeente en de staat van het huis. Vaste posten zijn de rente op de hypotheek, de gemeentelijke belastingen en het waterschap, de opstalverzekering, energie en water, en onderhoud. Met de beslishulp op deze pagina ziet u een indicatie voor uw eigen situatie, met de tarieven van 2026.
Moet ik een geërfd huis in box 3 aangeven?
Woont u er niet zelf, dan telt uw deel van het huis in beginsel mee in box 3 als het op 1 januari nog van de erfgenamen is, ook als de erfenis nog niet is verdeeld. Iedere erfgenaam geeft dan zijn eigen deel aan, tegen de WOZ-waarde. Is het huis vóór 1 januari verkocht en bij de notaris overgedragen, dan telt de opbrengst in plaats van het huis.
Betaal ik overdrachtsbelasting als ik mijn broer of zus uitkoop?
In beginsel niet, als het huis bij de verdeling van de nalatenschap aan u wordt toegedeeld en u erfgenaam bent. Dat legt de notaris vast in een akte van verdeling. Gaat het via een gewone koopakte, dan kan wel overdrachtsbelasting gelden. Bespreek de vorm vooraf met de notaris.
Welke waarde gebruiken we als één erfgenaam het huis overneemt?
Die spreekt u samen af, vaak met een taxatie. De WOZ-waarde is voor de onderlinge verdeling niet bepalend. Voor de erfbelasting is de WOZ-waarde wel het uitgangspunt, en die staat vaak te hoog. Met de gratis WOZ-check laat u die nakijken.
Worden mijn antwoorden opgeslagen?
Nee. De beslishulp rekent in uw eigen browser en verstuurt niets naar ons. Kopieert u de link naar de uitkomst, dan staan uw antwoorden in die link zelf. Deel hem dus alleen met mensen die het mogen zien, zoals de andere erfgenamen.
Over deze beslishulp. De beslishulp is informatief bedoeld en gaat uit van de Nederlandse regels en gemiddelde tarieven zoals die in 2026 gelden. Alle bedragen zijn indicatief en kunnen per situatie verschillen, bijvoorbeeld door het tarief van uw gemeente, een andere verdeling in het testament of uw eigen vermogen. Dit is geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg zo nodig een notaris of adviseur. Wij lopen de bedragen elk jaar in januari na.
Uw antwoorden worden niet opgeslagen en niet naar ons verstuurd. Ze blijven in uw eigen browser. Meer hierover in de privacyverklaring.
Bronnen:
- Belastingdienst, berekening box 3-inkomen 2026
- Belastingdienst, heffingsvrij vermogen
- Belastingdienst, aangifte 2026 bezittingen en schulden (box 3)
- COELO, Atlas van de lokale lasten 2026, tabel 20 en toelichting bij kaart 5
- Consumentenbond, vaste lasten koopwoning
- Belastingdienst, tarieven overdrachtsbelasting
- art. 3 lid 1 onder b Wet op belastingen van rechtsverkeer (geldend vanaf 01-01-2026)
- Belastingdienst, wat is mijn werkelijk rendement
- art. 220 onder b en art. 220a lid 2 Gemeentewet
- Belastingdienst, aangifte 2026, ‘Eigenwoningschuld en erven: u gaat in een geerfde woning wonen’
- art. 15 lid 1 onder b en lid 8 Leegstandwet (geldend vanaf 01-07-2024)
- Rijksoverheid, moet ik een huurcontract voor onbepaalde tijd aanbieden
- Rijksoverheid, boete bij ontbreken energielabel
- Kifid, uitspraak 2024-0504 (leegstandsclausule beperkt dekking tot brand en storm)