Overzicht

Erft u een woning die op erfpachtgrond staat, dan is de grond niet van u. U betaalt daarvoor jaarlijks een vergoeding aan de gemeente of aan een andere grondeigenaar: de canon. De WOZ-waarde die de gemeente vaststelt, houdt met die verplichting geen rekening. Voor de erfbelasting mag u de waarde van de canon in beginsel wél van de WOZ-waarde aftrekken. Dat is een aparte rekenstap die in de praktijk regelmatig wordt overgeslagen, terwijl hij de grondslag flink kan verlagen.

Waarom de WOZ-waarde de erfpacht negeert

De gemeente stelt de WOZ-waarde vast volgens de Wet waardering onroerende zaken. Daarin staat dat gewaardeerd wordt alsof de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen. Erfpacht is precies zo'n bezwaring, en die wordt dus weggedacht. Het gevolg: op de beschikking staat de waarde van de woning inclusief de grond, terwijl u die grond niet erft.

Dat is geen fout van de gemeente, het is hoe de wet de WOZ-waarde definieert. Maar het betekent wel dat u de WOZ-waarde niet zomaar één op één in de aangifte erfbelasting mag overnemen. Hoe de WOZ-waarde in het algemeen doorwerkt in de erfbelasting leest u in WOZ-waarde en erfbelasting.

De aftrek van de canon: hoe de regel werkt

De Successiewet 1956 bepaalt in artikel 21 dat een woning voor de erfbelasting wordt gewaardeerd op de WOZ-waarde. Datzelfde artikel regelt apart wat er geldt voor een recht van erfpacht op een woning: de waarde daarvan is de WOZ-waarde, verminderd met de waarde van de canon.

Die canonwaarde wordt niet per geval getaxeerd maar forfaitair berekend. De kapitalisatiefactor is indicatief zeventien maal het jaarlijkse canonbedrag (2026). Voor een woning die duurzaam verhuurd is, geldt indicatief een hogere factor. De actuele factoren en voorwaarden staan op belastingdienst.nl.

Een illustratief rekenvoorbeeld

Stel dat u als kind een appartement erft met een WOZ-waarde van EUR 400.000 en een jaarlijkse canon van EUR 1.400. De canonwaarde komt dan indicatief uit op 17 maal EUR 1.400, dus EUR 23.800. De waarde voor de erfbelasting wordt daarmee EUR 400.000 min EUR 23.800, ofwel EUR 376.200.

Als vuistregel geldt dat EUR 10.000 lagere waarde voor een kind ongeveer EUR 1.000 minder erfbelasting betekent (indicatief, 2026). In dit voorbeeld kan de aftrek dus rond de EUR 2.400 schelen. Dit is een rekenvoorbeeld, geen toezegging: uw situatie kan afwijken. Zie ook erfbelasting berekenen.

Twee knoppen, niet één

Het is belangrijk om twee dingen uit elkaar te houden.

De aftrek van de canon is een rekenstap in de aangifte erfbelasting. Daarvoor hoeft u geen bezwaar te maken. U past de wettelijke regel toe op de WOZ-waarde die op de beschikking staat.

Bezwaar tegen de WOZ-waarde zelf gaat over de vraag of dat bedrag op de beschikking klopt. Staat de woning te hoog gewaardeerd, bijvoorbeeld door achterstallig onderhoud of een verkeerde vergelijking met andere woningen, dan kan de WOZ-waarde omlaag. Het stappenplan daarvoor staat in erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar.

Beide knoppen werken op dezelfde grondslag. Slaagt een bezwaar en gaat de WOZ-waarde omlaag, dan wordt daarna nog steeds de canonwaarde afgetrokken. De signalen dat een waarde te hoog kan staan, staan in WOZ-waarde te hoog na overlijden.

Wanneer er géén aftrek is

Niet elke erfpachtwoning geeft recht op aftrek. De belangrijkste situaties:

• Eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Is de canon in één keer afgekocht, dan is er geen jaarlijkse verplichting meer en dus geen canonwaarde om af te trekken.
• Tijdelijk afgekochte erfpacht. Loopt de afkoopperiode nog, dan betaalt u op dit moment niets. Na afloop herleeft de canon. Hoe dat uitpakt, verschilt per situatie.
• Erfpacht op grond die niet bij de woning hoort. De regel geldt voor het erfpachtrecht op de woning zelf.

Erfpacht komt vooral veel voor in Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam, en verder bij woningen op grond van waterschappen, natuurorganisaties of particuliere grondeigenaren. In de akte of in de jaarlijkse nota van de grondeigenaar staat welke variant op uw woning van toepassing is.

Een aandachtspunt bij bewerkelijke gevallen

De forfaitaire berekening is bedoeld om de zaak eenvoudig te houden. In enkele procedures is geoordeeld dat een forfaitaire uitkomst die te ver af ligt van de werkelijke waarde van het erfpachtrecht, niet altijd houdbaar is. Dat speelt vooral bij ongebruikelijke erfpachtvoorwaarden of een canon die binnenkort fors herzien wordt.

Dit is specialistisch terrein. Herkent u zich hierin, leg de akte dan voor aan een notaris of adviseur voordat u de aangifte indient.

Wat u concreet kunt doen

1. Zoek in de erfpachtakte of op de laatste nota het actuele jaarbedrag van de canon op.
2. Controleer of de erfpacht is afgekocht, en zo ja tot wanneer.
3. Vraag de WOZ-beschikking van de woning op. Hoe dat gaat als erfgenaam, leest u in WOZ-waarde van de overledene opvragen.
4. Beoordeel of de WOZ-waarde zelf klopt, los van de erfpacht.
5. Vermeld in de aangifte de WOZ-waarde en de aftrek van de canonwaarde apart, zodat de berekening navolgbaar is. Zie aangifte erfbelasting.

Liever laten beoordelen?

Bij een erfpachtwoning zitten er twee bedragen in de grondslag die niet vanzelf kloppen: de WOZ-waarde zelf en de aftrek van de canon. Erfslim beoordeelt de WOZ-waarde van een geërfde woning en voert zo nodig het bezwaar, op basis van no cure, no pay. Slaagt het bezwaar niet, dan betaalt u niets.

Dit artikel is informatief bedoeld en is geen fiscaal of juridisch advies. Erfpachtvoorwaarden verschillen sterk per gemeente en per akte. Raadpleeg zo nodig een notaris of adviseur.

Begrippenlijst

• Erfpacht: het recht om grond van een ander te gebruiken, meestal tegen een jaarlijkse vergoeding.
• Canon: het jaarlijkse bedrag dat de erfpachter aan de grondeigenaar betaalt.
• Afkoop: het in één keer vooruitbetalen van de canon, tijdelijk of eeuwigdurend.
• Kapitalisatiefactor: het getal waarmee een jaarlijks bedrag wordt omgerekend naar een waarde ineens, indicatief zeventien in 2026.
• Vol en onbezwaard eigendom: de wettelijke aanname bij de WOZ-waardering dat er geen erfpacht, huur of ander recht op de woning rust.

Veelgestelde vragen