Verkoopkosten aftrekbaar van de erfbelasting?

Overzicht

Kort antwoord: nee. De kosten die u als erfgenaam maakt om een geërfde woning te verkopen, zoals makelaarscourtage, ontruiming of een taxatie, komen in beginsel niet in mindering op de nalatenschap voor de erfbelasting. De Belastingdienst heeft dat in 2024 nog eens expliciet vastgelegd. Wat u wél kunt doen, is de waarde aanvechten waarover u belasting betaalt.

Belangrijkste punten

Voor de erfbelasting telt de waarde van de nalatenschap op de dag van overlijden.
Kosten die de erfgenamen daarna maken, verlagen die waarde in beginsel niet.
Dat geldt ook voor makelaarskosten: die verminderen de waarde in het economische verkeer niet.
Wat wél aftrekbaar is: schulden van de overledene en uitvaartkosten, binnen de voorwaarden.
De enige echte knop bij een woning is de WOZ-waarde zelf, want dat is de wettelijke grondslag.

Waarom de kosten niet aftrekbaar zijn

Voor de erfbelasting wordt gekeken naar wat u verkrijgt op het moment van overlijden. Dat is een momentopname. Alles wat daarna gebeurt, zoals de woning in de verkoop zetten, opknappen, leeghalen of een makelaar inschakelen, valt in beginsel buiten die peiling.

De Kennisgroep successiewet van de Belastingdienst heeft dit op 8 mei 2024 bevestigd in kennisgroepstandpunt KG:063:2024:6. De kern: bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van een geërfd goed wordt geen rekening gehouden met verkoopkosten. De redenering is dat de waarde in het economische verkeer de prijs is die de meestbiedende gegadigde zou besteden bij aanbieding op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding. Verkoopkosten zijn nu juist nodig om die prijs te bereiken, en mogen er daarom niet nog eens vanaf. Wat voor makelaarskosten geldt, geldt volgens dat standpunt ook voor andere verkoopkosten, zoals veilingkosten.

Dat standpunt ging over een geërfd voorwerp, maar de gedachte erachter werkt breder door in de waardering van een nalatenschap.

Bij een woning speelt dit vaak niet eens

Er zit nog een laag onder. Voor een woning schrijft de wet de waardering namelijk dwingend voor: een woning wordt voor de erfbelasting gewaardeerd op de WOZ-waarde, niet op de marktwaarde en niet op de verkoopopbrengst. Dat staat in artikel 21 van de Successiewet 1956 en geldt voor woningen sinds 2010.

Het gevolg: de discussie over aftrekbare verkoopkosten is bij een woning meestal een zijspoor. Ook als u de kosten zou mogen aftrekken, zou dat niets veranderen aan de WOZ-waarde die de grondslag vormt. De uitleg staat in WOZ-waarde en erfbelasting.

Dat verklaart ook een veelvoorkomende teleurstelling: de woning wordt onder de WOZ-waarde verkocht, er gaat nog courtage af, en toch valt de aanslag hoger uit dan verwacht. Wat u in die situatie wel en niet kunt, staat in woning onder de WOZ-waarde verkocht.

Wat u wél in mindering kunt brengen

De nalatenschap is het saldo van bezittingen min schulden. Er zijn dus wel degelijk posten die de grondslag verlagen, maar die zitten aan de kant van de overledene, niet aan die van de erfgenamen.

Post	In beginsel aftrekbaar?
Hypotheekschuld op de woning	Ja, voor het openstaande bedrag op de overlijdensdatum
Overige schulden van de overledene (belastingschuld, leningen, openstaande rekeningen)	Ja
Uitvaartkosten	Ja, voor zover niet gedekt door een uitvaartverzekering
Makelaarscourtage bij verkoop van de woning	Nee
Taxatiekosten na het overlijden	Nee
Ontruiming, opslag, schoonmaak, stoffering	Nee
Kosten van de verklaring van erfrecht	Nee
Doorlopende lasten na het overlijden (gas, water, licht, VvE, gemeentelijke heffingen)	Nee
De erfbelasting zelf	Nee

Het loon van de executeur noemt de Belastingdienst uitdrukkelijk bij de kosten die u niet mag aftrekken. Voor kosten van vereffening gelden aparte regels; laat dat zo nodig beoordelen door een notaris of belastingadviseur.

Dat een hypotheek wél aftrekbaar is, maakt in de praktijk veel uit. Hoe dat samenhangt met de WOZ-waarde leest u in huis erven met een hypotheek. Voor de waardering van de inboedel geldt een eigen praktijk, uitgelegd in de waarde van de inboedel voor de erfbelasting.

Een illustratief voorbeeld

Stel dat een kind een woning erft met een WOZ-waarde van EUR 350.000 en een resterende hypotheekschuld van EUR 50.000. Er is EUR 20.000 spaargeld. De uitvaart kost EUR 9.000 en is niet verzekerd. De woning wordt later verkocht voor EUR 335.000, met EUR 6.000 makelaarscourtage en EUR 3.000 aan ontruiming en schoonmaak.

Voor de erfbelasting telt dan, bij benadering: EUR 350.000 woning (de WOZ-waarde, niet de verkoopprijs) plus EUR 20.000 spaargeld, min EUR 50.000 hypotheek en min EUR 9.000 uitvaartkosten. De EUR 9.000 aan makelaars- en ontruimingskosten blijft buiten beschouwing, en het verschil tussen WOZ-waarde en verkoopprijs eveneens.

Dit voorbeeld is illustratief en sterk vereenvoudigd. Uw eigen situatie kan afwijken door vrijstellingen, meerdere erfgenamen of andere bezittingen en schulden. Ter indicatie voor 2026: de vrijstelling voor een kind is EUR 26.230, voor een partner EUR 828.035, en de schijfgrens ligt op EUR 158.669. Verifieer actuele bedragen op belastingdienst.nl. De algemene uitleg staat in erfbelasting en de aangifte zelf in aangifte erfbelasting.

De knop die er wél is

De kosten kunt u niet aftrekken. De grondslag kunt u wel aanvechten.

Omdat de wet voorschrijft dat een woning tegen de WOZ-waarde meetelt, is een te hoge WOZ-waarde geen detail maar het hele verschil. Een gemeente bepaalt die waarde modelmatig, aan de hand van verkopen van vergelijkbare woningen. Bij een woning die lang door dezelfde bewoner is bewoond, zit daar vaak lucht in: achterstallig onderhoud, een verouderde installatie of een ongunstige ligging worden in een model niet vanzelf gezien.

Als vuistregel geldt dat EUR 10.000 lagere WOZ-waarde voor een kind ongeveer EUR 1.000 minder erfbelasting kan betekenen, bij het tarief van 10 procent in de eerste schijf. Dat is een vuistregel en geen toezegging; de uitkomst hangt af van uw verwantschap, vrijstelling en de omvang van de nalatenschap.

Hoe u dat aanpakt, staat in erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar. Bezwaar moet in beginsel binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking worden ingediend; dit kan per situatie verschillen.

Liever laten beoordelen?

Erfslim beoordeelt de WOZ-waarde van een geërfde woning en voert zo nodig het bezwaar, op basis van no cure, no pay. Slaagt het bezwaar niet, dan betaalt u niets. De voorwaarden staan in WOZ-bezwaar op basis van no cure, no pay. Een uitkomst is nooit gegarandeerd.

Begrippenlijst

Waarde in het economische verkeer: de prijs die bij de best mogelijke aanbieding door de meestbiedende gegadigde zou worden betaald.
Kennisgroepstandpunt: een gepubliceerd standpunt van een kennisgroep van de Belastingdienst over de uitleg van een regel.
Nalatenschap: het saldo van de bezittingen en schulden van de overledene op de dag van overlijden.
Courtage: de vergoeding van de verkopende makelaar, meestal een percentage van de verkoopprijs.
WOZ-waarde: de waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt en die voor de erfbelasting geldt als waarde van een woning.

Veelgestelde vragen

Mag ik de makelaarskosten van de geërfde woning aftrekken?

In beginsel niet. De Belastingdienst neemt het standpunt in dat verkoopkosten niet in mindering komen op de waarde in het economische verkeer.

En de kosten van de verklaring van erfrecht?

Die zijn in beginsel niet aftrekbaar. Het zijn kosten van de erfgenamen, geen schulden van de overledene.

Zijn uitvaartkosten dan wel aftrekbaar?

Ja, binnen de geldende voorwaarden, en voor zover er geen uitvaartverzekering tegenover staat.

De woning bracht minder op dan de WOZ-waarde. Telt de verkoopprijs dan?

In beginsel niet: de wet schrijft de WOZ-waarde voor. Zie woning onder de WOZ-waarde verkocht.

Wat kan ik dan wel doen?

De WOZ-waarde zelf laten toetsen en zo nodig bezwaar maken. Zie erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar.

Dit artikel is informatief bedoeld en houdt geen fiscaal of juridisch advies in. Of een post in uw situatie aftrekbaar is, hangt af van de feiten. Bedragen en tarieven zijn indicatief voor 2026 en worden jaarlijks aangepast; verifieer ze zo nodig op belastingdienst.nl. Raadpleeg bij twijfel een notaris of adviseur.

Bronnen

Officiële bronnen bij dit artikel, geraadpleegd in oktober 2026: