Huurwoning opzeggen na overlijden: termijn en stappen

Overzicht

Overlijdt iemand die alleen in een huurwoning woonde, dan eindigt de huurovereenkomst aan het eind van de tweede maand na het overlijden. Dat volgt rechtstreeks uit de wet. U hoeft daar meestal niets voor te doen, maar u heeft er wel weinig tijd door: de woning moet in die periode leeg en netjes worden opgeleverd. Woonde er iemand mee, dan liggen de regels anders en kan de huur juist worden voortgezet.

Belangrijkste punten

Overlijden beëindigt een huurovereenkomst niet automatisch op de dag zelf.
Woonde de overledene alleen, dan eindigt de huur aan het eind van de tweede maand na het overlijden.
Een medehuurder wordt zelf huurder en kan binnen zes maanden opzeggen.
Iemand met een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan de huur voortzetten via de rechter.
Wees voorzichtig met het meenemen van spullen zolang u nog niet weet of u de erfenis aanvaardt.

Wat de wet regelt

Het uitgangspunt staat in artikel 7:229 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek: de dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen. De overeenkomst loopt dus door. Voor woonruimte werkt artikel 7:268 dat verder uit, en daarin zitten drie situaties.

Er is een medehuurder. Stond de partner of huisgenoot als medehuurder op het contract, dan zet die de huur voort als huurder. Dat gaat vanzelf. Wil de medehuurder juist weg, dan kan hij binnen zes maanden na het overlijden opzeggen, per deurwaardersexploot of aangetekende brief, met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging.

Er is geen medehuurder, maar wel een huisgenoot. Iemand die zijn hoofdverblijf in de woning had en met de overledene een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, zet de huur van rechtswege zes maanden voort. Binnen die zes maanden kan hij de rechter vragen de huur definitief te mogen voortzetten. Denk aan een samenwonende partner die nooit op het contract is gekomen, of een inwonend volwassen kind dat jarenlang samen met de ouder een huishouden voerde. De rechter kijkt streng naar dat begrip "duurzame gemeenschappelijke huishouding"; alleen op hetzelfde adres wonen is niet genoeg.

Er is niemand die de huur voortzet. Dan geldt de hoofdregel uit lid 6: de huur eindigt aan het eind van de tweede maand na het overlijden. Overlijdt iemand op 10 maart, dan loopt de huur dus tot en met 31 mei.

Wat dat praktisch betekent

Die twee maanden zijn korter dan ze klinken, zeker in een periode waarin er veel tegelijk moet gebeuren. Een paar dingen om rekening mee te houden.

De huur loopt door tot het einde van die termijn en komt ten laste van de nalatenschap. Zorg dat die betaald blijft worden, ook als de bankrekening geblokkeerd is. Zie bankrekening van de overledene deblokkeren.
De woning moet leeg en in de afgesproken staat worden opgeleverd. Wat dat inhoudt, staat in het huurcontract. Bij woningcorporaties gaat het vaak om zelf aangebrachte voorzieningen die verwijderd moeten worden.
Meld het overlijden zo snel mogelijk bij de verhuurder. Veel verhuurders willen een kopie van de overlijdensakte of een verklaring van erfrecht. Sommige verhuurders zijn bereid tot een kortere of juist iets langere termijn, of tot een regeling voor de oplevering. Dat is maatwerk en verschilt per verhuurder, dus vraag ernaar.
Zeg lopende zaken op: energie, water, internet, verzekeringen en eventuele huurtoeslag. Huurtoeslag stopt met het overlijden; te veel ontvangen toeslag wordt teruggevorderd.
Vraag de waarborgsom terug en let op de eindafrekening van de servicekosten. Die kan nog maanden later komen.

Let op bij het leeghalen van de woning

Hier zit een valkuil die veel mensen niet zien aankomen. Als erfgenaam kunt u kiezen tussen zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Gedraagt u zich ondubbelzinnig als iemand die de erfenis zuiver heeft aanvaard, dan kunt u die keuze kwijtraken. En bij zuivere aanvaarding bent u met uw eigen vermogen aansprakelijk voor eventuele schulden.

De grens luistert nauw. Het leeghalen van de woning omdat de verhuurder daarop aandringt, en het regelen van de uitvaart, worden in de regel niet als zuivere aanvaarding gezien. Spullen van waarde meenemen voor uzelf kan dat wel zijn. Weet u nog niet of de nalatenschap positief is, wees dan terughoudend: maak een lijst en foto's van wat er staat, sla waardevolle spullen op zonder ze te verdelen, en neem niets mee voor eigen gebruik voordat de keuze is gemaakt.

Dit speelt vooral als er twijfel is over schulden. Meer daarover in erfenis met schulden en erfenis verwerpen. De volgorde van alle stappen bij een overlijden staat in nalatenschap afwikkelen.

De spanning is duidelijk: de verhuurder wil de woning binnen twee maanden leeg, terwijl u misschien nog niet weet of u de erfenis wilt aanvaarden. Wordt die tijd te krap, overleg dan met de verhuurder en laat u zo nodig bijstaan door een notaris. Beneficiair aanvaarden kan uitkomst bieden, maar brengt eigen verplichtingen mee.

De inboedel en de erfbelasting

Wat in de woning staat, hoort bij de nalatenschap en moet in de aangifte erfbelasting worden opgegeven. Niet voor de nieuwwaarde of de verzekerde waarde, maar voor wat het bij verkoop zou opbrengen op de dag van overlijden. Bij een gemiddeld huishouden komt dat vaak laag uit, zeker als de opruimkosten hoger zijn dan de opbrengst. Hoe u dat onderbouwt, staat in waarde van de inboedel in de aangifte erfbelasting.

Als er ook een koopwoning is

Een huurwoning zit niet in de nalatenschap: er is geen woning om te erven, alleen een contract dat eindigt. Dat maakt de afwikkeling in dit opzicht eenvoudiger.

Laat de overledene wél een koopwoning na, bijvoorbeeld een woning die verhuurd werd of waar iemand eerder woonde, dan verandert het beeld. Voor de erfbelasting wordt zo'n woning namelijk niet gewaardeerd op wat hij werkelijk waard is, maar op de WOZ-waarde die de gemeente heeft vastgesteld. Staat die te hoog, dan betaalt u over een waarde die er niet is. De achtergrond staat in WOZ-waarde en erfbelasting en erfbelasting over een woning.

Als vuistregel geldt dat EUR 10.000 lagere WOZ-waarde voor een kind ongeveer EUR 1.000 minder erfbelasting betekent, bij 10 procent in de eerste schijf (indicatief 2026). Dat is een vuistregel, geen toezegging. Wat u kunt doen als de waarde te hoog lijkt, staat in erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar.

Begrippenlijst

Medehuurder: iemand die naast de huurder op het huurcontract staat en bij overlijden zelf huurder wordt.
Duurzame gemeenschappelijke huishouding: een bestendige situatie waarin twee mensen samen een huishouden voeren, meer dan alleen samen wonen.
Oplevering: het teruggeven van de woning aan de verhuurder in de afgesproken staat.
Zuivere aanvaarding: de erfenis volledig aanvaarden, inclusief aansprakelijkheid voor schulden met eigen vermogen.
Beneficiaire aanvaarding: aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving, waarbij u niet met eigen vermogen aansprakelijk wordt.

Veelgestelde vragen

Moet ik de huur zelf opzeggen?

Woonde de overledene alleen, dan eindigt de huur van rechtswege aan het eind van de tweede maand na het overlijden. Meld het overlijden wel zo snel mogelijk bij de verhuurder.

Hoe lang moet ik huur blijven betalen?

Tot het einde van die termijn. De huur komt ten laste van de nalatenschap.

Mijn partner stond niet op het huurcontract. Moet hij eruit?

Niet per se. Wie zijn hoofdverblijf in de woning had en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, zet de huur zes maanden voort en kan binnen die periode de rechter om voortzetting vragen.

Kan de verhuurder een langere termijn geven?

Dat kan, maar het is geen recht. Verhuurders zijn soms bereid tot maatwerk. Vraag ernaar en leg afspraken schriftelijk vast.

Mag ik meteen beginnen met leeghalen?

Voor het opruimen zelf meestal wel. Wees terughoudend met het meenemen van spullen voor uzelf zolang u nog niet weet of u de erfenis aanvaardt.

Dit artikel is informatief bedoeld en houdt geen fiscaal of juridisch advies in. Wettelijke termijnen kunnen per situatie anders uitpakken en afspraken met een verhuurder verschillen. Bedragen zijn indicatief voor 2026. Raadpleeg bij twijfel een notaris of adviseur.