Erfbelasting betalen voordat het huis verkocht is

Overzicht

Erft u een woning, dan moet de erfbelasting in beginsel betaald worden, ook als het huis nog niet is verkocht. Dat voelt onlogisch: u betaalt belasting over een woning waar u het geld nog niet van in handen heeft. De aanslag wordt namelijk berekend over de WOZ-waarde, los van of en wanneer u verkoopt. Dit artikel legt uit hoe snel u moet betalen, wat u doet als het geld er nog niet is, en hoe u voorkomt dat u te veel betaalt.

Belangrijkste punten

De erfbelasting wordt geheven over de WOZ-waarde, ook als de woning nog niet verkocht is.
De aangifte moet bij een overlijden vanaf 1 januari 2026 in de regel binnen twintig maanden na het overlijden binnen zijn (bij eerdere overlijdens binnen acht maanden); daarna volgt de aanslag, die u in beginsel binnen zes weken betaalt.
Heeft u het geld nog niet omdat het huis niet verkocht is? Dan kunt u de Belastingdienst om uitstel of een betalingsregeling vragen, voor een beperkte periode (er kan rente gelden).
Een te hoge WOZ-waarde betekent dat u belasting betaalt over geld dat u nog niet heeft: bezwaar kan de aanslag verlagen.

Waarom u erfbelasting betaalt vóór de verkoop

Erfbelasting wordt geheven over wat u uit de nalatenschap ontvangt, gewaardeerd op het moment van overlijden. Voor een woning is de grondslag de WOZ-waarde, niet de toekomstige verkoopprijs. Of u de woning nu snel verkoopt, pas over twee jaar, of helemaal niet: voor de erfbelasting maakt dat niet uit. De belastingplicht ontstaat bij het overlijden, niet bij de verkoop.

Dat is precies waar de pijn zit: u krijgt een aanslag terwijl het vermogen nog "vastzit" in stenen.

Hoe snel moet u betalen na het overlijden?

Het verloopt in twee stappen:

Aangifte erfbelasting: die moet bij een overlijden vanaf 1 januari 2026 in de regel binnen twintig maanden na het overlijden bij de Belastingdienst binnen zijn. Bij overlijdens vóór die datum geldt een termijn van acht maanden. Bent u te laat, dan kan belastingrente gaan lopen. Meer hierover leest u in aangifte erfbelasting.
De aanslag: na de aangifte legt de Belastingdienst de aanslag op. Die betaalt u in beginsel binnen zes weken na de datum op de aanslag (de dagtekening). Meer daarover in erfbelasting betalen: termijnen.

Tot welke datum de aangifte in uw situatie binnen moet zijn, ziet u met de termijnenplanner. U vult de datum van overlijden in en krijgt de termijnen na een overlijden op een rij.

Bij een overlijden vanaf 2026 kan er tussen het overlijden en de betaling dus ruim anderhalf jaar zitten. Dat geeft meer tijd om de woning eerst te verkopen. Toch is de woning op het moment van de aanslag lang niet altijd verkocht, zeker als de aangifte eerder wordt gedaan. Bij een overlijden in 2025 of eerder was het vaak minder dan een jaar.

Geen geld omdat het huis nog niet verkocht is?

Komt de aanslag terwijl de woning nog te koop staat, dan hoeft u niet in de knel te komen. U kunt de Belastingdienst vragen om:

kort uitstel van betaling, onder voorwaarden maximaal 4 maanden, of
uitstel of een betalingsregeling van maximaal 12 maanden (indicatief 2026).

Staat de geërfde woning te koop en heeft u zelf niet genoeg geld, dan kunt u ook schriftelijk om uitstel vragen voor de periode die u nodig heeft. Volgens de Belastingdienst kan dat langer zijn dan 12 maanden. Of dat lukt, hangt van uw situatie af; soms vraagt de Belastingdienst zekerheid, zoals een hypotheekrecht.

Erft u alleen de blote eigendom, omdat een ander het vruchtgebruik heeft en in de woning blijft wonen? Dan bestaat er onder voorwaarden een bijzondere uitstelregeling. Zie uitstel erfbelasting bij vruchtgebruik.

Houd er rekening mee dat de Belastingdienst over een uitgestelde betaling invorderingsrente kan rekenen. Vraag het uitstel op tijd aan (voordat de betaaltermijn verloopt) en leg de situatie (woning nog niet verkocht) uit. Controleer de actuele voorwaarden op belastingdienst.nl.

Erfbelasting over de WOZ-waarde, niet de verkoopprijs

Een veelgemaakte denkfout: dat de erfbelasting wordt berekend over wat het huis straks opbrengt. Dat is niet zo: de grondslag is de WOZ-waarde. Dat werkt twee kanten op:

Verkoopt u boven de WOZ-waarde, dan betaalt u tóch alleen over de (lagere) WOZ-waarde, in uw voordeel.
Verkoopt u onder de WOZ-waarde, dan betaalt u alsnog over die te hoge WOZ-waarde, in uw nadeel. Lees daarover woning onder de WOZ-waarde verkocht.

En nee: voor de Nederlandse erfbelasting bestaat geen tweejaarsregel. Verkoopt u de geërfde woning binnen twee jaar, dan volgt er geen boete. Leest u ergens over zo'n regel, dan gaat het vaak over België, waar andere regels gelden.

Te veel betaald? Verlaag de grondslag via WOZ-bezwaar

Juist omdat u over de WOZ-waarde betaalt (en vaak vóórdat de woning is verkocht), is het slim te controleren of die waarde niet te hoog staat. Is dat zo, dan betaalt u te veel belasting over geld dat u nog niet eens heeft. Door bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde verlaagt u de grondslag, en dus de aanslag. Hoe dat werkt, leest u in erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar en in de uitleg over WOZ-waarde en erfbelasting.

Erfslim is hierin gespecialiseerd. Erfslim beoordeelt of de WOZ-waarde van de geërfde woning te hoog is en voert zo nodig het bezwaar, ook als de woning nog niet verkocht is. Dat gaat op basis van no cure, no pay: alleen als het bezwaar slaagt, betaalt u eenmalig 4% (inclusief btw) van de daling van de WOZ-waarde. Erfslim is een aparte dienst, maar staat niet los van ons: Ko Maas, eindredacteur van Erfenis.nl, is een van de oprichters.

Begrippenlijst

WOZ-waarde: de door de gemeente vastgestelde waarde van de woning; de grondslag voor de erfbelasting.
Aanslag: de definitieve berekening van de te betalen erfbelasting door de Belastingdienst.
Uitstel van betaling: toestemming om (een deel van) de aanslag later te betalen, onder voorwaarden en voor een beperkte periode.
Invorderingsrente: rente die de Belastingdienst kan rekenen over een uitgestelde betaling.
Grondslag: het bedrag waarover de belasting wordt berekend (bij een woning: de WOZ-waarde).

Veelgestelde vragen

Moet ik erfbelasting betalen voordat het huis verkocht is?

Ja, in beginsel wel. De erfbelasting wordt berekend over de WOZ-waarde en is verschuldigd op grond van het overlijden, niet van de verkoop. Komt het geld nog niet uit, dan kunt u om uitstel of een betalingsregeling vragen.

Hoeveel erfbelasting betaal ik over een verkocht huis?

U betaalt over de WOZ-waarde, niet over de verkoopprijs. Verkoopt u boven de WOZ-waarde, dan blijft het verschil voor de erfbelasting onbelast; verkoopt u eronder, dan betaalt u toch over de hogere WOZ-waarde.

Hoe snel moet u erfbelasting betalen na een overlijden?

Bij een overlijden vanaf 1 januari 2026 moet de aangifte in beginsel binnen twintig maanden na het overlijden binnen zijn, bij eerdere overlijdens binnen acht maanden. Daarna legt de Belastingdienst een aanslag op, die u in beginsel binnen zes weken na de datum op de aanslag betaalt.

Is er een boete als ik mijn huis binnen 2 jaar verkoop?

Nee. Voor de Nederlandse erfbelasting bestaat geen tweejaarsregel. Informatie over zo'n regel gaat vaak over België, waar andere regels gelden.

Wat als ik de erfbelasting niet kan betalen omdat de woning nog niet verkocht is?

Vraag de Belastingdienst vóór de uiterste betaaldatum om uitstel van betaling of een betalingsregeling. Er kan invorderingsrente gelden; controleer de voorwaarden op belastingdienst.nl.

Hoe voorkom ik dat ik te veel erfbelasting over de woning betaal?

Controleer of de WOZ-waarde niet te hoog is. Is dat wel zo, dan kunt u bezwaar maken; een lagere WOZ-waarde verlaagt direct de erfbelasting.

Bronnen

Officiële bronnen bij dit artikel, geraadpleegd in oktober 2026: