Overzicht

Erft u een woning die is verhuurd, dan rekent de Belastingdienst in veel gevallen niet met de volle WOZ-waarde. Een woning met een huurder die huurbescherming geniet, is voor een koper minder waard dan een lege woning. Daarvoor bestaat de leegwaarderatio: een percentage van de WOZ-waarde dat afhangt van de verhouding tussen de jaarhuur en die WOZ-waarde. Het resultaat is de waarde waarover u erfbelasting betaalt.

Hoe de waarde wordt berekend

De rekensom verloopt in twee stappen:

1. Bepaal welk deel de jaarhuur uitmaakt van de WOZ-waarde. U deelt de kale jaarhuur door de WOZ-waarde.
2. Zoek bij dat percentage de bijbehorende leegwaarderatio op en vermenigvuldig die met de WOZ-waarde.

De uitkomst is de waarde die u in de aangifte erfbelasting opgeeft voor de woning.

De leegwaarderatio in tabelvorm

De onderstaande percentages gelden sinds 2023 en zijn hier weergegeven als indicatie voor 2026. Verifieer ze bij de aangifte op belastingdienst.nl, want de tabel kan worden aangepast.

Jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde	Leegwaarderatio (indicatief 2026)
0% tot 1%	73%
1% tot 2%	79%
2% tot 3%	84%
3% tot 4%	90%
4% tot 5%	95%
Meer dan 5%	100%

Bij een jaarhuur van meer dan 5 procent van de WOZ-waarde telt dus gewoon de volle WOZ-waarde.

Een rekenvoorbeeld

Stel dat u een verhuurde woning erft met een WOZ-waarde van EUR 300.000 en een kale huur van EUR 750 per maand, dus EUR 9.000 per jaar. De jaarhuur is dan 3 procent van de WOZ-waarde. In de tabel hoort daar een leegwaarderatio van 90 procent bij. De waarde voor de erfbelasting komt daarmee op EUR 270.000 in plaats van EUR 300.000.

Dit is een illustratief voorbeeld. Wat u uiteindelijk betaalt, hangt af van uw verwantschap tot de overledene, de vrijstelling en de rest van de nalatenschap. De tarieven en vrijstellingen staan in erfbelasting berekenen en vrijstellingen erfbelasting.

Wat er per 2026 verandert

Twee punten zijn van belang voor nalatenschappen die nu worden afgewikkeld (indicatief 2026, verifieer de actuele stand):

• Wordt de woning verhuurd aan een gelieerde partij, bijvoorbeeld een kind of een eigen bv, tegen een huur die niet marktconform is, dan is de leegwaarderatio vanaf 1 januari 2026 niet meer van toepassing. Dan geldt de volle WOZ-waarde.
• Is de waarde in verhuurde staat aantoonbaar meer dan 10 procent lager dan de uitkomst van de WOZ-waarde met leegwaarderatio, dan kan onder voorwaarden van die lagere waarde worden uitgegaan. Dit is een uitzondering die om onderbouwing vraagt.

Wanneer de leegwaarderatio niet geldt

De regeling is bedoeld voor woningen waarvan de huurder huurbescherming heeft. Zij geldt in beginsel niet bij:

• vakantiewoningen en recreatiewoningen, zie erfbelasting over een tweede woning;
• tijdelijke of kortdurende verhuur zonder huurbescherming;
• situaties waarin u zelf de huurder of pachter bent;
• een woning die leegstaat, ook al is die bedoeld voor verhuur. Daarvoor geldt leegstaande geërfde woning en de WOZ-waarde.

Staat de woning leeg op het moment van overlijden, dan telt in beginsel de volle WOZ-waarde.

Waarom de WOZ-waarde hier extra weegt

De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde. Staat die waarde te hoog, dan werkt dat door in de hele rekensom. Bij een leegwaarderatio van 90 procent betekent een WOZ-waarde die EUR 20.000 te hoog is, nog altijd EUR 18.000 te veel aan grondslag.

Daar komt bij dat verhuurde woningen vaak een gedateerde staat hebben en dat de gemeente daar zelden rekening mee houdt. Ook mag u voor de erfbelasting kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna, zoals uitgelegd in welke WOZ-waarde telt voor de erfbelasting. Loont het om de waarde te laten toetsen, dan staat het stappenplan in erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar. De achtergrond leest u in WOZ-waarde en erfbelasting en de bredere uitleg in erfbelasting.

Liever uit handen geven?

Bij een verhuurde woning komen twee dingen samen: de juiste leegwaarderatio en een WOZ-waarde die klopt. Erfslim beoordeelt de WOZ-waarde van een geërfde woning en voert het bezwaar op basis van no cure, no pay. Slaagt het bezwaar niet, dan betaalt u niets.

Dit artikel is informatief bedoeld en is geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg zo nodig een notaris of adviseur.

Begrippenlijst

• Leegwaarderatio: het percentage van de WOZ-waarde waarmee een verhuurde woning wordt gewaardeerd voor de erf- en schenkbelasting.
• Huurbescherming: de wettelijke bescherming van een huurder tegen opzegging van de huur, waardoor de woning voor een koper minder waard is.
• Kale huur: de huurprijs zonder servicekosten en zonder vergoeding voor gas, water en licht.
• Gelieerde partij: een huurder met een nauwe band tot de verhuurder, bijvoorbeeld een familielid of een eigen vennootschap.
• WOZ-waarde: de jaarlijkse waardering van een woning door de gemeente, en het startpunt voor deze berekening.

Veelgestelde vragen