Overzicht

Voor de erfbelasting wordt een woning in beginsel gewaardeerd op de WOZ-waarde, ook als die hoger ligt dan wat de woning werkelijk opbrengt. Voor een serviceflat kent de wet daar een uitzondering op. Wijkt de werkelijke waarde sterk af van de WOZ-waarde doordat de bewoner verplicht was hoge servicekosten te betalen voor diensten die niets met de woning zelf te maken hebben, dan mag u die lagere waarde opgeven. Dat kan in de aangifte een aanzienlijk verschil maken.

Waarom een serviceflat vaak minder waard is dan de WOZ-waarde

Een serviceflat is een zelfstandige woning waarbij de bewoner verplicht meebetaalt aan een servicepakket: maaltijden, een alarmdienst, huishoudelijke hulp, receptie, soms een kapper of restaurant in het gebouw. Die verplichting loopt door zolang men eigenaar is, ongeacht of de diensten worden afgenomen.

Voor een koper is dat een blijvende last, en die rekent hij door in wat hij wil betalen. Daar komt bij dat de doelgroep klein is: veel complexen stellen een minimumleeftijd, en het aanbod binnen één gebouw is soms groot. Het gevolg is dat serviceflats regelmatig langdurig te koop staan en ver onder de WOZ-waarde worden verkocht.

De WOZ-waarde houdt met die persoonlijke verplichting geen rekening. De gemeente waardeert de woning zelf, niet het servicecontract dat eraan vastzit.

Wat de wet precies regelt

Voor de erfbelasting geldt als uitgangspunt dat een woning wordt aangegeven voor de WOZ-waarde. Dat staat in artikel 21 lid 5 van de Successiewet 1956. Die regel is streng: ook een taxatierapport waaruit een lagere waarde blijkt, verandert daar in beginsel niets aan. Die achtergrond staat uitgewerkt in taxatie of WOZ-waarde voor de erfbelasting.

Sinds 2014 kent de wet daarnaast een uitzondering, nu opgenomen in artikel 21 lid 10. Kort samengevat komt die hierop neer: wijkt de waarde in het economisch verkeer van een woning in belangrijke mate af van de WOZ-waarde als gevolg van een persoonlijke verplichting tot betaling van servicekosten voor diensten die geen betrekking hebben op de woning zelf, dan wordt de woning aangegeven voor die waarde in het economisch verkeer.

Drie elementen zijn daarbij van belang:

• Het moet gaan om een persoonlijke verplichting. Vrijwillig afgenomen diensten tellen niet mee.
• De diensten mogen geen betrekking hebben op de woning zelf. Bijdragen voor onderhoud van het gebouw, de lift of het schilderwerk vallen er buiten; die horen bij normale VvE-lasten. Het gaat om diensten aan de persoon: maaltijden, zorgalarm, huishoudelijke ondersteuning.
• De afwijking moet in belangrijke mate zijn. De wet noemt geen percentage; in de praktijk wordt ongeveer 30 procent aangehouden. Dit is indicatief en kan per geval verschillen.

De uitzondering is niet beperkt tot woningen die officieel "serviceflat" heten. Bepalend is de feitelijke situatie: is er een verplichte, persoonsgebonden servicelast die de waarde drukt? Ook bij sommige woonzorgappartementen kan die vraag spelen.

Wat dit in de aangifte kan schelen

Stel dat een ouder overlijdt en een serviceflat nalaat met een WOZ-waarde van EUR 250.000. Vergelijkbare appartementen in hetzelfde complex zijn recent verkocht voor ongeveer EUR 165.000, mede door een verplichte servicebijdrage van enkele honderden euro's per maand.

Het verschil is EUR 85.000, ruim 30 procent. Gaat de uitzondering op, dan wordt EUR 165.000 opgegeven in plaats van EUR 250.000. Voor een kind, met een vrijstelling van indicatief EUR 26.230 in 2026 en 10 procent in de eerste schijf, scheelt dat in dit vereenvoudigde voorbeeld ruwweg EUR 8.500.

Dit voorbeeld is illustratief. De uitkomst hangt af van de samenstelling van de nalatenschap, het aantal erfgenamen, schulden en het testament. Zie erfbelasting over een woning en de uitleg over erfbelasting.

Hoe u het onderbouwt

De uitzondering werkt niet automatisch. U geeft de lagere waarde op in de aangifte erfbelasting en moet kunnen laten zien waarop die is gebaseerd. Wat daarbij helpt:

• Het servicecontract of de akte waaruit de verplichte bijdrage blijkt, met het maandbedrag en de besteding. De splitsing tussen diensten aan de woning en diensten aan de persoon is hier het belangrijkst.
• Verkoopcijfers uit hetzelfde complex rond de overlijdensdatum, en de verkoopgeschiedenis van de woning zelf.
• Een taxatie van de waarde in het economisch verkeer op de dag van overlijden. Anders dan bij een gewone woning is een taxatie hier wél zinvol, omdat de wet in dit geval juist naar die waarde verwijst.

Wordt de woning kort na het overlijden verkocht, dan is de gerealiseerde opbrengst een sterk aanknopingspunt. Zie ook woning onder de WOZ-waarde verkocht.

Gaat de uitzondering niet op? Dan blijft bezwaar over

Vaak blijkt bij nader inzien dat de servicekosten vooral op het gebouw zien, of dat het verschil onder de grens blijft. Dan geldt de hoofdregel en telt de WOZ-waarde.

Dat betekent niet dat er niets te doen valt. De WOZ-waarde zelf kan te hoog zijn vastgesteld, en die kunt u als erfgenaam aanvechten. Bij een woning die door een oudere bewoner werd bewoond is dat eerder regel dan uitzondering: gedateerde keukens en badkamers, enkel glas, achterstallig onderhoud. De gemeente heeft de binnenkant meestal nooit gezien. Zie WOZ-waarde en erfbelasting, het stappenplan in erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar en WOZ-waarde te hoog bij een erfenis.

Bezwaar moet in beginsel binnen zes weken na de dagtekening worden ingediend. Dit kan per situatie verschillen, en als erfgenaam kunt u vaak een beschikking op eigen naam vragen. Zie WOZ-bezwaar en de termijn bij een erfenis.

Tot slot een punt dat verwarring geeft: de uitzondering van artikel 21 lid 10 werkt alleen door in de erfbelasting. De WOZ-beschikking zelf blijft staan en blijft de basis voor de onroerendezaakbelasting en voor box 3. Het kan dus zinvol zijn beide sporen te bekijken: de lagere waarde in de aangifte, en daarnaast bezwaar tegen de beschikking.

Begrippenlijst

• Serviceflat — zelfstandige woning in een complex waarbij de bewoner verplicht meebetaalt aan een servicepakket.
• Waarde in het economisch verkeer (WEV) — het bedrag dat de woning bij verkoop zou opbrengen op een bepaald moment.
• WOZ-waarde — de waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt op grond van de Wet WOZ.
• Artikel 21 lid 10 Successiewet — de bepaling die voor woningen met een persoonlijke servicelast de marktwaarde laat voorgaan op de WOZ-waarde.
• Servicekosten — periodieke bijdrage voor diensten. Alleen het persoonsgebonden deel telt mee voor deze uitzondering.

Veelgestelde vragen

---

Dit artikel is informatief bedoeld en houdt geen fiscaal of juridisch advies in. Bedragen en tarieven zijn indicatief voor 2026 en worden jaarlijks aangepast; verifieer ze zo nodig op belastingdienst.nl. Raadpleeg bij twijfel een notaris of adviseur.