Funderingsschade en de WOZ-waarde bij een erfenis

Overzicht

Erft u een woning met funderingsproblemen, dan is de kans reëel dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De gemeente ziet de fundering niet en gaat er bij de jaarlijkse waardering meestal van uit dat die in orde is. Voor de erfbelasting telt die WOZ-waarde wel volledig mee. Bij funderingsherstel gaat het al snel om tienduizenden euro's, en dat verschil hoort in de waarde terug te komen.

Belangrijkste punten

De gemeente waardeert modelmatig en weet meestal niets van de fundering.
Er is een belangrijk verschil tussen funderingsrisico en vastgestelde funderingsschade.
In de praktijk wordt de WOZ-waarde pas aangepast als u een rapport overlegt.
Voor de erfbelasting telt de woning mee voor de WOZ-waarde, ook als die te hoog is.
Een lagere WOZ-waarde kan mogelijk duizenden euro's aan erfbelasting schelen. Een uitkomst is nooit gegarandeerd.

Waarom juist een geërfde woning hier gevoelig voor is

Funderingsproblemen komen vooral voor bij oudere woningen op houten palen, doorgaans gebouwd voor ongeveer 1970, en bij panden op slappe grond. Denk aan delen van Zaanstad, Rotterdam, Dordrecht, Gouda, Schiedam, Haarlem en het Groningse en Friese veengebied. Dat zijn precies de woningen die vaak al decennia in dezelfde familie zijn.

Daar komt bij dat een langdurige bewoner met een gebrek leert leven. Klemmende deuren, een scheve vloer, scheuren boven de kozijnen: het went, en er wordt niets aan gedaan. De WOZ-waarde wordt bepaald door de woning te vergelijken met verkochte woningen in de buurt, waarbij wordt aangenomen dat de staat gemiddeld is. Een woning met een aangetaste fundering krijgt zo dezelfde waarde als de opgeknapte buurwoning.

Dit artikel gaat specifiek over de fundering. Gaat het bij de woning breder om achterstallig onderhoud, een verouderde keuken, enkel glas of een slecht dak, kijk dan in achterstallig onderhoud en de WOZ-waarde van een geërfde woning. De twee versterken elkaar en kunnen in hetzelfde bezwaar worden meegenomen.

Risico of schade: een verschil dat uitmaakt

De Waarderingskamer, die toezicht houdt op de uitvoering van de Wet WOZ, maakt onderscheid tussen twee situaties.

Funderingsrisico. Er is nog geen zichtbare schade, maar er is aanleiding om aan te nemen dat de draagkracht vermindert of gaat verminderen. Bijvoorbeeld houten palen die droog zijn komen te staan, waardoor paalrot kan ontstaan.
Funderingsschade. Er is wél zichtbare aantasting: verzakking, scheurvorming, vloeren die aflopen, gevels die uit het lood staan.

Dat onderscheid is belangrijk, want een risico alleen leidt in de regel niet automatisch tot een lagere WOZ-waarde. De praktische lijn is dat de gemeente rekening houdt met funderingsproblemen zodra de belanghebbende een onderzoeks- of schaderapport overlegt. Zonder rapport blijft de aanname staan dat de fundering in orde is.

Voor u als erfgenaam is dat een bruikbaar gegeven: het bewijs is de sleutel, en dat bewijs kunt u zelf laten maken.

Waar de waardedaling vandaan komt

Bij het bepalen van de invloed op de marktwaarde spelen drie elementen mee:

De herstelkosten. Dit is verreweg de belangrijkste factor. Funderingsherstel loopt afhankelijk van het pand en de methode al snel in de tienduizenden euro's, en bij grotere panden aanzienlijk hoger. Bedragen zijn indicatief en verschillen sterk per situatie.
De overlast. Herstel betekent maanden werk, vaak met een onbewoonbare of deels onbewoonbare woning.
Het imago. Een woning met een funderingsverleden is lastiger te verkopen, ook na herstel.

Wel geldt een nuance die u eerlijk moet meewegen: de waardedaling is niet automatisch gelijk aan de herstelkosten. Een gemeente zal betogen dat de markt de kosten niet één op één doorrekent. In de praktijk wordt daarom vaak een deel van de herstelkosten in de waarde verwerkt, niet het volledige bedrag.

Welk bewijs werkt

Wat in een bezwaar het meeste gewicht heeft:

Een funderingsonderzoek door een gespecialiseerd bureau. Een onderzoek volgens het gangbare protocol voor funderingsinspectie levert een oordeel over de staat en de resterende levensduur.
Een herstelbegroting van een aannemer of funderingsspecialist. Een concreet bedrag is overtuigender dan een omschrijving.
Foto's van de schade: scheuren met een meetlat of duimstok erbij, aflopende vloeren, kozijnen uit het lood.
Rapporten van de gemeente of het waterschap over grondwaterstanden of bekende funderingsproblematiek in de straat.
Verklaringen of correspondentie van de VvE bij een appartement, als het probleem gebouwbreed speelt.

Het gaat om de staat van de woning op de waardepeildatum die bij de betreffende beschikking hoort. Een rapport van kort na het overlijden zegt in de praktijk ook iets over de periode daarvoor, omdat funderingsschade zich over jaren ontwikkelt.

Voor funderingsherstel bestaan daarnaast landelijke en gemeentelijke ondersteuningsregelingen. Informeer daarnaar bij uw gemeente; dat staat los van de WOZ-procedure.

Wat het kan schelen in erfbelasting

Voor de erfbelasting wordt een woning gewaardeerd op de WOZ-waarde. Dat is geen keuze maar een wettelijk voorschrift, en ook een taxatierapport verandert daar in beginsel niets aan. De enige route naar een lagere grondslag loopt daarom via de WOZ-beschikking zelf. Zie WOZ-waarde en erfbelasting.

Als vuistregel geldt dat EUR 10.000 lagere WOZ-waarde voor een kind ongeveer EUR 1.000 minder erfbelasting betekent, bij een tarief van 10 procent in de eerste schijf. Daarboven, bij een belast erfdeel van meer dan EUR 158.669 (indicatief 2026), is het ongeveer EUR 2.000, want een verlaging gaat van de bovenkant van het erfdeel af. Stel dat een woning met een WOZ-waarde van EUR 350.000 na een geslaagd bezwaar met EUR 40.000 wordt verlaagd. Erft één kind de woning alleen, dan kan dat in de orde van EUR 8.000 aan erfbelasting schelen. Erven twee kinderen de woning samen, dan blijft ieders erfdeel onder de grens en is het samen in de orde van EUR 4.000.

Dit is een vuistregel en een illustratief voorbeeld, geen toezegging. De uitkomst hangt af van het tarief dat bij uw verwantschap hoort, de vrijstelling en de omvang van de nalatenschap. De vrijstelling voor een kind is indicatief EUR 26.230 in 2026 en de schijfgrens EUR 158.669; controleer actuele bedragen op belastingdienst.nl. De algemene uitleg staat in erfbelasting.

Een verlaging werkt bovendien door in de onroerendezaakbelasting en, zolang de woning nog niet verkocht is, in box 3. Het effect is dus breder dan alleen de erfbelasting.

Termijn en aanpak

Een bezwaar tegen een WOZ-beschikking moet in beginsel binnen zes weken na de dagtekening worden ingediend. Dit kan per situatie verschillen. Is die termijn verstreken, dan is er als erfgenaam vaak nog een route: u kunt de gemeente vragen een WOZ-beschikking op uw eigen naam af te geven, waarna een nieuwe bezwaartermijn gaat lopen. Dat staat uitgewerkt in WOZ-bezwaar en de termijn bij een erfenis.

Het stappenplan voor het bezwaar zelf staat in erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar, en wat u kunt doen bij een te hoge waarde in WOZ-waarde te hoog bij een erfenis.

Wilt u het uit handen geven, dan kan een bezwaar op basis van no cure, no pay worden gevoerd. Wat dat inhoudt en welke voorwaarden daarbij gelden, leest u in WOZ-bezwaar op basis van no cure, no pay. Een uitkomst is nooit gegarandeerd.

Begrippenlijst

Fundering: de constructie waarop een gebouw rust, bij oudere panden vaak houten palen.
Paalrot: aantasting van houten funderingspalen die droog zijn komen te staan.
Funderingsrisico: de kans op vermindering van de draagkracht, zonder dat er al schade zichtbaar is.
Waardepeildatum: de datum waarnaar de WOZ-waarde wordt bepaald, in de regel 1 januari van het voorgaande jaar.
Waarderingskamer: de toezichthouder op de uitvoering van de Wet WOZ door gemeenten.

Veelgestelde vragen

Verlaagt de gemeente de WOZ-waarde automatisch bij funderingsproblemen?

Nee. In de praktijk gebeurt dat pas als u zelf een onderzoeks- of schaderapport overlegt.

Is een vermoeden van paalrot genoeg?

Meestal niet. Een risico zonder onderbouwing leidt zelden tot aanpassing. Een funderingsonderzoek maakt het verschil.

Wordt de volledige herstelbegroting van de waarde afgetrokken?

Doorgaans niet. De gemeente zal aanvoeren dat de markt de kosten niet volledig doorberekent. Vaak wordt een deel verwerkt.

De woning is al verkocht. Heeft bezwaar dan nog zin?

Dat kan. De erfbelasting wordt berekend over de WOZ-waarde, ook als de woning inmiddels is verkocht. Zie woning onder de WOZ-waarde verkocht.

Kan ik dit combineren met achterstallig onderhoud?

Ja, en dat is meestal verstandig. Beide onderbouwingen kunnen in hetzelfde bezwaar mee. Zie achterstallig onderhoud en de WOZ-waarde.

Dit artikel is informatief bedoeld en houdt geen fiscaal of juridisch advies in. Bedragen en tarieven zijn indicatief voor 2026 en worden jaarlijks aangepast; verifieer ze zo nodig op belastingdienst.nl. Raadpleeg bij twijfel een notaris of adviseur.

Bronnen

Officiële bronnen bij dit artikel, geraadpleegd in oktober 2026: