Overzicht

Erft u een woning waarop nog een hypotheek rust, dan betaalt u geen erfbelasting over de hele woning. De woning telt mee voor de WOZ-waarde en de resterende hypotheekschuld is een schuld van de nalatenschap die daarvan afgaat. Wat overblijft is de overwaarde, en daarover wordt de erfbelasting berekend. Juist bij een woning met een flinke hypotheek weegt de WOZ-waarde extra zwaar, omdat een klein verschil in die waarde een groot verschil maakt in het belaste bedrag.

Hoe de rekensom werkt

De Belastingdienst kijkt naar het saldo van de nalatenschap: alle bezittingen minus alle schulden. Voor een woning met hypotheek ziet dat er vereenvoudigd zo uit:

1. WOZ-waarde van de woning (u mag kiezen tussen het jaar van overlijden en het jaar daarna).
2. Min de resterende hypotheekschuld op de datum van overlijden.
3. Plus of min de overige bezittingen en schulden van de nalatenschap.
4. Min uw vrijstelling.
5. Over het restant het tarief dat bij uw verwantschap hoort.

De vrijstellingen zijn indicatief voor 2026: EUR 795.156 voor een partner, EUR 25.187 voor een kind of kleinkind en EUR 2.658 voor overige erfgenamen. Het tarief in de eerste schijf is 10 procent voor partner en kind, en 20 procent boven de schijfgrens van EUR 152.368. Voor kleinkinderen geldt 18 en 36 procent, voor overige erfgenamen 30 en 40 procent. Meer daarover in erfbelasting berekenen en vrijstellingen erfbelasting.

Een rekenvoorbeeld

Stel dat een alleenstaande ouder overlijdt en één kind achterlaat. De woning heeft een WOZ-waarde van EUR 400.000 en er staat nog EUR 250.000 aan hypotheek open. Verder is er EUR 15.000 spaargeld en zijn er EUR 5.000 aan uitvaartkosten.

De nalatenschap komt dan uit op EUR 400.000 min EUR 250.000, plus EUR 15.000, min EUR 5.000, dus EUR 160.000. Na de vrijstelling van EUR 25.187 (indicatief 2026) blijft ongeveer EUR 134.813 belast. Dat valt binnen de eerste schijf, dus tegen 10 procent komt de erfbelasting uit op ruwweg EUR 13.481.

Dit voorbeeld is illustratief en vereenvoudigd. Uw eigen situatie kan afwijken, bijvoorbeeld door meerdere erfgenamen, een testament of een langstlevende partner. Bekijk daarvoor erfbelasting voor de partner en erfbelasting voor kinderen.

Let op de overlijdensrisicoverzekering

Veel hypotheken zijn gekoppeld aan een overlijdensrisicoverzekering. Keert die uit bij het overlijden, dan wordt de hypotheek geheel of gedeeltelijk afgelost. Dat is prettig voor de maandlasten, maar het betekent ook dat de schuld die van de nalatenschap afgaat kleiner wordt of verdwijnt. De belaste overwaarde valt daardoor juist hoger uit.

Of de uitkering zelf ook belast is, hangt af van hoe de polis is opgezet en wie de premie betaalde. Dit is een punt waarop de uitwerking per situatie sterk verschilt. Laat dit zo nodig door een notaris of adviseur beoordelen.

Waarom de WOZ-waarde hier extra zwaar weegt

Dit is het punt dat vaak over het hoofd wordt gezien. De hypotheekschuld staat vast: die is precies wat de bank nog te vorderen heeft. De WOZ-waarde is daarentegen een schatting van de gemeente, modelmatig tot stand gekomen en zonder bezoek aan de woning.

Stel dat een woning een WOZ-waarde heeft van EUR 400.000 met EUR 350.000 aan hypotheek. De overwaarde is dan EUR 50.000. Staat de WOZ-waarde EUR 30.000 te hoog, dan is dat maar 7,5 procent van de woningwaarde, maar wel 60 procent van de belaste overwaarde. Bij een woning zonder hypotheek zou diezelfde EUR 30.000 nauwelijks opvallen.

Met andere woorden: hoe hoger de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde, hoe harder een onjuiste WOZ-waarde aankomt. Als vuistregel geldt (indicatief 2026) dat ongeveer EUR 10.000 lagere WOZ-waarde ruwweg EUR 1.000 minder erfbelasting kan betekenen voor een kind in de eerste schijf.

Loont het om die waarde te laten toetsen? De signalen staan in WOZ-waarde te hoog na overlijden, het stappenplan in erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar en de achtergrond in WOZ-waarde en erfbelasting.

Wat gebeurt er met de hypotheek zelf?

Naast de belasting speelt de praktische kant. De hypotheek loopt niet automatisch door op uw naam. In grote lijnen zijn er drie richtingen:

• De woning verkopen en met de opbrengst de hypotheek aflossen. Wat overblijft wordt verdeeld.
• De hypotheek overnemen, waarvoor de bank u opnieuw beoordeelt op inkomen en voorwaarden.
• De woning aanhouden en de lasten samen dragen, bijvoorbeeld tijdens de afwikkeling.

Zolang er nog geen duidelijkheid is, lopen de maandlasten door. Neem daarover tijdig contact op met de bank. Is de nalatenschap mogelijk negatief, bijvoorbeeld omdat de hypotheek hoger is dan de woningwaarde, lees dan erfenis met schulden voordat u aanvaardt. De bredere volgorde staat in nalatenschap afwikkelen en de algemene uitleg in erfbelasting.

Liever laten beoordelen?

Staat er een hypotheek op de geërfde woning, dan bepaalt de WOZ-waarde in feite hoe groot uw belaste overwaarde is. Erfslim beoordeelt of die waarde klopt en voert zo nodig het bezwaar, op basis van no cure, no pay. Slaagt het bezwaar niet, dan betaalt u niets.

Dit artikel is informatief bedoeld en is geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg zo nodig een notaris of adviseur.

Begrippenlijst

• Overwaarde: het verschil tussen de waarde van de woning en de nog openstaande hypotheekschuld.
• Restschuld: het bedrag dat op de datum van overlijden nog openstaat bij de hypotheekverstrekker.
• Overlijdensrisicoverzekering: een verzekering die bij overlijden een bedrag uitkeert, vaak bedoeld om de hypotheek af te lossen.
• Vrijstelling: het deel van de erfenis waarover u geen erfbelasting betaalt, afhankelijk van uw verwantschap.
• WOZ-waarde: de jaarlijkse waardering van een woning door de gemeente, en de grondslag voor de erfbelasting over die woning.

Veelgestelde vragen