In het buitenland wonen en een huis erven in Nederland

Overzicht

Of er Nederlandse erfbelasting wordt geheven, hangt niet af van waar u woont en ook niet van waar de woning staat. Het hangt af van waar de overledene woonde. Dat is de kern, en het verklaart de twee uitersten: woonde uw ouder in Nederland, dan betaalt u Nederlandse erfbelasting ook als u aan de andere kant van de wereld woont. Woonde de overledene al lang buiten Nederland, dan heft Nederland vaak niets, zelfs niet over een woning die hier staat.

Belangrijkste punten

Beslissend is de woonplaats van de erflater ten tijde van het overlijden, niet die van de erfgenaam.
Een Nederlander die binnen tien jaar na vertrek uit Nederland overlijdt, wordt voor deze wet geacht hier te hebben gewoond.
Nederland heft geen erfbelasting alleen omdat een woning hier staat; er is geen aparte heffing op basis van de ligging.
De erfbelasting wordt geheven van de verkrijger, dus u krijgt een eigen aanslag over uw eigen verkrijging.
Woont u buiten Nederland, dan zijn uw mede-erfgenamen hoofdelijk aansprakelijk voor uw erfbelasting. Goed om onderling te weten.
De grootste praktische valkuil is de post: de WOZ-beschikking bereikt u niet, en de bezwaartermijn loopt wel.

Wie betaalt, en waarom dat niets met uw adres te maken heeft

Artikel 1 van de Successiewet 1956 zegt dat erfbelasting wordt geheven over de waarde van al wat krachtens erfrecht wordt verkregen door het overlijden van iemand die ten tijde van het overlijden in Nederland woonde. Daar staat verder niets over de erfgenaam en niets over de ligging van bezittingen.

Dat leidt tot drie situaties:

Situatie	Nederlandse erfbelasting?
Overledene woonde in Nederland, u woont in het buitenland	Ja, over de hele verkrijging, inclusief de woning
Overledene was Nederlander en woonde minder dan tien jaar buiten Nederland	In beginsel ja, op grond van de tienjaarsregeling
Overledene woonde al lang buiten Nederland en viel niet onder die regeling	In beginsel niet, ook niet over een woning in Nederland

Dat laatste verrast veel mensen: Nederland kent geen heffing die alleen aanknoopt bij vastgoed dat hier ligt. Woonde de overledene fiscaal niet in Nederland en geldt de tienjaarsregeling niet, dan blijft de Nederlandse erfbelasting in beginsel achterwege. Er kan dan wel belasting in het woonland worden geheven, en daar gaat dit artikel niet over. Over het woonplaatsbeginsel, de tienjaarsregeling en dubbele belasting leest u meer in erfenis uit het buitenland en de erfbelasting.

Of een belastingverdrag of een buitenlandse heffing in uw situatie meespeelt, is maatwerk. Laat dat beoordelen door een notaris of adviseur met internationale ervaring.

De woning wordt gewaardeerd op de WOZ-waarde, ook op afstand

Staat de woning in Nederland, dan wordt zij voor de erfbelasting in beginsel gewaardeerd op de WOZ-waarde en niet op de verkoopwaarde. Dat geldt onverkort als u in het buitenland woont. U mag daarbij kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna; zie welke WOZ-waarde telt voor de erfbelasting.

Dat is relevanter dan het lijkt. Een woning die jarenlang door een ouder werd bewoond en nooit is gemoderniseerd, staat bij de gemeente vaak hoger dan zij feitelijk waard is; zie wanneer een WOZ-waarde na overlijden te hoog staat. En omdat de erfbelasting over die waarde wordt berekend, betaalt u dan over een bedrag dat te hoog is vastgesteld.

De echte valkuil: de post komt niet aan

Hier gaat het in de praktijk mis, en vrijwel niemand waarschuwt daarvoor.

De gemeente stuurt de WOZ-beschikking elk jaar in februari naar de eigenaar zoals die bij haar bekend is. Na een overlijden is dat vaak nog de overledene, op het adres van de woning die inmiddels leegstaat. Woont u in het buitenland, dan komt daar nog bij dat de gemeente uw adres niet heeft en buitenlandse post langer onderweg is. Het gevolg: de beschikking bereikt niemand, en de bezwaartermijn van in beginsel zes weken na dagtekening verloopt in stilte. Jaar na jaar, op precies die woning die te hoog staat.

Er zijn twee uitwegen, en ze zijn goed te gebruiken vanuit het buitenland:

Vraag een beschikking op uw eigen naam aan. Op grond van artikel 28 van de Wet WOZ krijgt iemand die aannemelijk maakt belang te hebben bij de vastgestelde waarde, en aan wie de beschikking niet is toegezonden, op verzoek binnen acht weken een voor bezwaar vatbare beschikking. Als erfgenaam heeft u dat belang, want de waarde bepaalt uw erfbelasting. Hoe u dat aanpakt, staat in de WOZ-waarde van een overledene opvragen.
Een te late termijn is niet altijd fataal. Een bezwaarschrift dat na de termijn binnenkomt, hoeft niet niet-ontvankelijk te worden verklaard als redelijkerwijs niet kan worden gezegd dat u in verzuim bent geweest. Dat is geen vrijbrief en de uitkomst is nooit gegarandeerd, maar het is het vermelden waard. Zie de termijn voor WOZ-bezwaar bij een erfenis.

Wat u op afstand praktisch moet regelen

Een verklaring van erfrecht. Nederlandse banken en het Kadaster vragen daar vrijwel altijd om. Dat kan op afstand: zie verklaring van erfrecht.
Een volmacht. Veel erfgenamen in het buitenland geven een mede-erfgenaam of de notaris een volmacht, zodat niet elke handeling op uw tijdzone en postbezorging hoeft te wachten.
Een correspondentieadres in Nederland voor de gemeente en de Belastingdienst. Dit is de goedkoopste maatregel met het grootste effect, want daarmee stopt het stille verlopen van termijnen.
De aangifte erfbelasting. Die moet ook worden gedaan als u buiten Nederland woont; zie aangifte erfbelasting. Zonder burgerservicenummer of DigiD gaat dat meestal op papier of via de notaris.

Het punt dat u met uw familie moet bespreken

Dit is een regel die zelden wordt genoemd en die verhoudingen kan belasten als zij pas later opduikt. Op grond van artikel 46, tweede lid, van de Invorderingswet 1990 zijn de erfgenamen hoofdelijk aansprakelijk voor de erfbelasting die verschuldigd is door verkrijgers die buiten Nederland wonen.

In gewoon Nederlands: betaalt u als erfgenaam in het buitenland uw aanslag niet, dan kan de Belastingdienst zich tot uw broer of zus in Nederland wenden. Bij erfgenamen die alle in Nederland wonen geldt dat niet zo. Het is dus geen reden tot zorg, wel iets om vooraf te bespreken en op tijd te regelen. Een gebruikelijke oplossing is dat uw deel pas wordt uitgekeerd nadat uw aanslag is betaald, of dat daarvoor een bedrag wordt gereserveerd.

Een illustratief voorbeeld

Stel dat een moeder in Nederland overlijdt en haar twee kinderen de woning erven. De zoon woont in Spanje. Omdat de moeder in Nederland woonde, is er Nederlandse erfbelasting over de hele verkrijging, ook over het deel van de zoon.

De WOZ-beschikking gaat naar het adres van de woning en bereikt niemand. De zoon vraagt daarom op grond van artikel 28 van de Wet WOZ een beschikking op eigen naam aan. Die blijkt EUR 35.000 te hoog, en de gemeente verlaagt haar. Valt de verkrijging in de tweede schijf, met 20 procent voor een kind (indicatief 2026), dan kan dat in de orde van EUR 7.000 aan erfbelasting schelen over de nalatenschap.

Dit is een rekenvoorbeeld, geen toezegging. Of een bezwaar slaagt en met welk bedrag verschilt per woning, per gemeente en per onderbouwing.

Liever uit handen geven?

Erfslim beoordeelt de WOZ-waarde van een geërfde woning en voert zo nodig het bezwaar, ook wanneer de erfgenamen niet in Nederland wonen, op basis van no cure, no pay. Slaagt het bezwaar niet, dan betaalt u niets. De voorwaarden staan in WOZ-bezwaar op basis van no cure, no pay. Een uitkomst is nooit gegarandeerd. Wilt u de systematiek eerst doorgronden, lees dan erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar of de gids erfbelasting in Nederland.

Begrippenlijst

Woonplaatsbeginsel: de regel dat de Nederlandse erfbelasting aanknoopt bij de woonplaats van de erflater.
Tienjaarsregeling: de fictie dat een Nederlander die binnen tien jaar na vertrek overlijdt, wordt geacht in Nederland te hebben gewoond.
Verkrijger: degene die iets uit de nalatenschap ontvangt; van hem of haar wordt de erfbelasting geheven.
Hoofdelijke aansprakelijkheid: ieder van de aansprakelijken kan voor het hele bedrag worden aangesproken.
WOZ-beschikking: het jaarlijkse besluit van de gemeente waarin de waarde van een woning wordt vastgesteld.
Verklaring van erfrecht: notariële verklaring waarin staat wie de erfgenamen zijn en wie mag handelen.

Veelgestelde vragen

Ik woon in het buitenland. Betaal ik Nederlandse erfbelasting?

Dat hangt af van waar de overledene woonde. Woonde die in Nederland, dan in beginsel ja, ongeacht uw eigen woonplaats.

Mijn ouder woonde al vijftien jaar in het buitenland, maar het huis staat in Nederland. Moet ik hier erfbelasting betalen?

In beginsel niet: Nederland heft niet op grond van de ligging van vastgoed alleen. Laat uw situatie wel toetsen, want de tienjaarsregeling en buitenlandse heffingen kunnen meespelen.

Kan ik vanuit het buitenland bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

Ja. U kunt een beschikking op eigen naam aanvragen en daartegen bezwaar maken; zie de WOZ-waarde van een overledene opvragen.

Heb ik een DigiD nodig?

Niet noodzakelijk. Zonder burgerservicenummer of DigiD verloopt veel op papier, via een gemachtigde of via de notaris.

Wordt de woning op de verkoopwaarde of op de WOZ-waarde gewaardeerd?

In beginsel op de WOZ-waarde, met een keuze tussen twee jaren.

Dit artikel is informatief bedoeld en houdt geen fiscaal of juridisch advies in. Internationale nalatenschappen verschillen sterk per land en per verdrag; laat uw situatie beoordelen door een notaris of adviseur. Termijnen, bedragen en tarieven zijn indicatief voor 2026 en worden jaarlijks aangepast; verifieer ze zo nodig op belastingdienst.nl.

Bronnen

Officiële bronnen bij dit artikel, geraadpleegd in oktober 2026: