Huis staat nog op naam van overleden ouder

Overzicht

Vader overleed jaren geleden, moeder bleef in het huis wonen, en niemand heeft toen iets bij het Kadaster geregeld. Nu moeder er ook niet meer is, willen de kinderen de woning verkopen, en blijkt de woning nog altijd op naam van vader te staan. Dit komt vaker voor dan u denkt, het is oplosbaar, en het is geen fout die iemand u kan verwijten. Wel zit er een fiscale kant aan die makkelijk over het hoofd wordt gezien.

Belangrijkste punten

Het Kadaster bijwerken na een overlijden is vrijwillig, en juist daarom gebeurt het vaak niet.
De registratie is een keten: de inschrijving voor het eerste overlijden moet er zijn voordat die voor het tweede kan volgen.
Zolang dat niet is geregeld, loopt u tegen vertraging bij de verkoop aan en is een hypotheek op de woning niet mogelijk.
De inschrijving zelf is gratis; de notaris brengt wel kosten voor onderzoek en administratie in rekening.
De WOZ-beschikking was al die jaren gericht aan een overledene of aan 'de erven van', en bereikt na het tweede overlijden vaak niemand meer.
Er liggen twee nalatenschappen op elkaar, en beide hebben hun eigen fiscale afwikkeling.

Waarom dit zo vaak gebeurt

Bij het eerste overlijden is er meestal geen enkele aanleiding om iets te regelen. Onder de wettelijke verdeling krijgt de langstlevende partner alle bezittingen en schulden, en de kinderen krijgen een geldvordering die pas later opeisbaar is. Zie de wettelijke verdeling. Moeder blijft gewoon in het huis wonen, de hypotheek loopt door, de energierekening staat op haar naam. Er is niets dat wringt.

Het Kadaster bijwerken is bovendien niet verplicht. Het Kadaster raadt het sterk aan, maar niemand dwingt het af. Er komt geen brief, geen herinnering, geen boete. En dus blijft het liggen, soms twintig jaar.

Het wringt pas bij het tweede overlijden, op het moment dat de kinderen iets met de woning willen.

De keten in de kadastrale registratie

Notarissen leggen het zo uit: de registratie bij het Kadaster is een logische opeenvolging van stappen, en elke stap moet voortvloeien uit de vorige. Er kan geen stap worden overgeslagen.

Concreet betekent dat het volgende. De kinderen laten een verklaring van erfrecht opstellen voor het overlijden van moeder en willen die laten inschrijven. Dat kan niet, omdat de woning volgens de registratie nog van vader is en moeder daar nooit als eigenaar is bijgeschreven. Eerst moet dus de oude verklaring van erfrecht voor het overlijden van vader worden ingeschreven, waarmee moeder alsnog als eigenaar in de boeken komt. Pas daarna kan de tweede inschrijving volgen.

Dat is extra werk voor de notaris, en dus extra kosten. Bestaat er voor het eerste overlijden nooit een verklaring van erfrecht, dan moet die alsnog worden opgesteld, inclusief het onderzoek naar wie destijds de erfgenamen waren. Meer over dat document staat in de verklaring van erfrecht.

Vervelend, maar het is administratie. Geen enkele erfgenaam raakt hierdoor zijn rechten kwijt.

Wat het met de belasting doet

Hier zit het deel dat zelden wordt uitgelegd, en het is het deel dat geld kost.

Het eerste overlijden had een eigen aangifte. Ook al kreeg de langstlevende alles, de kinderen verkregen toen hun geldvordering, en daarover was in beginsel erfbelasting verschuldigd. Voor die erfbelasting is de vordering destijds afgeleid van de waarde van de nalatenschap, en daarin telde de woning mee tegen de WOZ-waarde van dat jaar. Dat mechanisme is uitgewerkt in erfbelasting over een kindsdeel dat u niet krijgt.

Die vordering komt nu terug als schuld. Bij het tweede overlijden is de vordering van de kinderen op moeder opeisbaar geworden. Zij vormt een schuld van haar nalatenschap en gaat er dus af voordat de erfbelasting wordt berekend. Die schuld telt volgens de Kennisgroep van de Belastingdienst mee voor haar werkelijke (civiele) waarde, dus niet berekend met de oude WOZ-waarde maar met de werkelijke waarde van de woning destijds. Is die vordering nooit vastgelegd, dan wordt het lastig om dat aannemelijk te maken. Een oude aangifte of notariële akte is hier goud waard.

De woning telt opnieuw mee, opnieuw tegen de WOZ-waarde. Artikel 21 lid 5 van de Successiewet 1956 schrijft dat voor. Zie WOZ-waarde en erfbelasting.

De WOZ-beschikking die nooit ergens aankwam

En dan het punt dat direct om actie vraagt. De gemeente stuurt de WOZ-beschikking naar degene die op 1 januari als eigenaar geregistreerd staat. Staat dat al jaren op naam van iemand die is overleden, dan is de beschikking in de praktijk vaak gericht aan 'de erven van' die persoon. Na het tweede overlijden gaat die post naar een adres waar niemand hem opent, of hij komt retour.

Het gevolg is stil en vervelend: de bezwaartermijn van in beginsel zes weken na dagtekening liep elk jaar gewoon door, en er was niemand die de waarde ooit heeft bekeken. Een geërfde woning die decennialang niet is gemoderniseerd, staat juist vaak te hoog in de boeken.

U bent daarmee niet kansloos. Artikel 28 van de Wet WOZ regelt dat iemand die aannemelijk maakt belang te hebben bij de vastgestelde waarde, en aan wie de beschikking niet is toegezonden, op verzoek alsnog een beschikking krijgt. De gemeenteambtenaar neemt die in beginsel binnen acht weken, en die beschikking is voor bezwaar vatbaar. Dat is de opening. Wel werkt zo'n beschikking niet verder terug dan het begin van het kalenderjaar vóór het jaar van uw verzoek. Oudere jaren zijn zo dus niet meer aan te vechten, maar voor de erfbelasting tellen juist de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna. Hoe u dat aanpakt staat in de WOZ-waarde van een overledene opvragen en, als er meerdere kinderen zijn, in de WOZ-beschikking bij meerdere erfgenamen. Is er al veel tijd verstreken, lees dan de termijn voor WOZ-bezwaar bij een erfenis.

Een illustratief voorbeeld

Stel dat vader in 2012 overlijdt en moeder in de woning blijft wonen. Bij het Kadaster wordt niets gewijzigd. Moeder overlijdt in 2026 en laat twee kinderen na. De woning staat dan nog op naam van vader.

De notaris moet eerst de situatie van 2012 vastleggen en inschrijven, en pas daarna die van 2026. Dat vertraagt de verkoop met enkele weken tot maanden, afhankelijk van hoeveel onderzoek er nodig is. Ondertussen loopt de bezwaartermijn tegen de WOZ-beschikking van 2026 door, terwijl niemand die beschikking in handen heeft gehad. Wie daar pas na de verkoop aan denkt, is de gewone route kwijt.

Dit is een voorbeeld ter illustratie, geen praktijkgeval. Elke situatie verloopt anders.

Wat u kunt doen

Vraag bij het Kadaster op wie er als eigenaar geregistreerd staat. Dat is snel te controleren.
Zoek in de administratie naar een verklaring van erfrecht of aangifte erfbelasting van het eerste overlijden.
Meld u bij een notaris met beide overlijdens tegelijk. Die kan het vaak in één traject oppakken.
Geef de gemeente en het waterschap een correspondentieadres door, zodat de post u wel bereikt.
Vraag zo nodig een WOZ-beschikking op eigen naam aan en beoordeel de waarde voordat u de woning verkoopt.
Leg de vordering van de kinderen uit het eerste overlijden vast, zodat zij bij de afwikkeling als schuld kan worden meegenomen. Zie een nalatenschap afwikkelen.

Werkt een van de erfgenamen niet mee, dan is dat een apart probleem; zie een erfgenaam die niet meewerkt aan de verkoop.

Liever uit handen geven?

Erfslim beoordeelt de WOZ-waarde van een geërfde woning en voert zo nodig het bezwaar, op basis van no cure, no pay. Slaagt het bezwaar niet, dan betaalt u niets. De voorwaarden staan in WOZ-bezwaar op basis van no cure, no pay. Een uitkomst is nooit gegarandeerd. Wat een lagere waarde in de erfbelasting zou kunnen betekenen, leest u in erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar.

Begrippenlijst

Tenaamstelling: de registratie bij het Kadaster van wie eigenaar is van een woning of stuk grond.
Verklaring van erfrecht: notariële verklaring waarin staat wie de erfgenamen zijn en wie namens hen mag handelen.
Wettelijke verdeling: de standaardregeling zonder testament: de partner krijgt alles, de kinderen krijgen een geldvordering.
Opeisbaar: het moment waarop een vordering daadwerkelijk kan worden opgeëist, bij de wettelijke verdeling in de regel bij het overlijden van de langstlevende.
WOZ-beschikking: het besluit waarin de gemeente de WOZ-waarde van een pand vaststelt.
Dagtekening: de datum op de beschikking, waarvan de bezwaartermijn in beginsel gaat lopen.

Veelgestelde vragen

Zijn wij te laat als het al twintig jaar niet is geregeld?

Nee. Er staat geen termijn op het bijwerken van de tenaamstelling. Het kost alleen meer uitzoekwerk.

Kunnen wij het huis verkopen zoals het nu staat?

In de praktijk niet. De notaris kan pas leveren als de keten in de registratie compleet is.

Wat kost de inschrijving?

De inschrijving bij het Kadaster is gratis. De notaris rekent wel voor het onderzoek en de administratie; vraag vooraf een opgave.

Moeten wij alsnog aangifte doen over het eerste overlijden?

Dat hangt af van de situatie en de bedragen van destijds. Leg dit voor aan een notaris of belastingadviseur.

Heeft de oude WOZ-waarde nog gevolgen?

Voor de erfbelasting van nu telt de actuele WOZ-waarde. De oude waarde was van belang voor de erfbelasting over de vordering bij het eerste overlijden. Als schuld bij het tweede overlijden telt die vordering volgens de Belastingdienst mee voor haar werkelijke waarde, niet tegen de oude WOZ-waarde.

Dit artikel is informatief bedoeld en houdt geen fiscaal of juridisch advies in. De afwikkeling van twee opeenvolgende nalatenschappen verschilt sterk per situatie. Bedragen en tarieven zijn indicatief voor 2026 en worden jaarlijks aangepast; verifieer ze zo nodig op belastingdienst.nl. Raadpleeg bij twijfel een notaris of adviseur.

Bronnen

Officiële bronnen bij dit artikel, geraadpleegd in oktober 2026: