Huis leeghalen na overlijden: wat regelt u eerst?

Overzicht

Het huis van een overledene leeghalen doen de erfgenamen samen, of de executeur als die in het testament is benoemd, en bij een koopwoning is daar zelden haast bij: leg eerst de administratie, de inboedel en de staat van de woning vast, en bepaal pas daarna wat er weg mag. Die volgorde beschermt u tegen twee dingen die achteraf niet te herstellen zijn: ongemerkt de erfenis zuiver aanvaarden, en het bewijs weggooien dat later mede bepaalt hoeveel erfbelasting er over de woning wordt betaald.

Belangrijkste punten

Voor een koopwoning geldt geen wettelijke termijn om het huis leeg op te leveren. Voor een huurwoning wel.
De erfgenamen beslissen samen. Is er een executeur met een beheertaak, dan heeft u zijn medewerking nodig.
Spullen meenemen, verkopen, verdelen of opruimen kan gelden als zuivere aanvaarding van de erfenis.
Bewaar eerst de administratie, waaronder de WOZ-beschikkingen.
Maak vóór het leeghalen foto's van iedere ruimte. Die zijn vaak het beste bewijs bij een WOZ-bezwaar.
Kosten van een ontruiming zijn in beginsel geen aftrekpost voor de erfbelasting.

Wie mag het huis leeghalen?

De erfgenamen samen, want de inboedel en de woning zijn van hen gezamenlijk zolang de nalatenschap niet is verdeeld. Eén erfgenaam kan dus niet op eigen houtje beslissen.

Heeft de overledene een executeur benoemd met de taak de nalatenschap te beheren, dan ligt het initiatief bij hem. De wet geeft de executeur het beheer over de goederen (artikel 4:144 BW), en de erfgenamen kunnen tijdens dat beheer niet zonder zijn medewerking over die goederen beschikken (artikel 4:145 BW). Meer in de executeur in het testament.

Leg in beide gevallen op papier vast wie de sleutels heeft, wie wat mag ophalen en wat er met de opbrengst van verkochte spullen gebeurt.

Hoe snel moet een koopwoning leeg?

Er is geen wettelijke termijn. Bij een huurwoning eindigt de huur in beginsel aan het eind van de tweede maand na het overlijden, zie huurwoning opzeggen na overlijden, maar een koopwoning blijft gewoon van de erfgenamen.

U kunt dus de tijd nemen. Wel lopen de vaste lasten door: energie, water, verzekering en de gemeentelijke belastingen. Wat wachten ongeveer per maand kost, rekent u na in de beslishulp Huis geërfd, wat nu?.

Wat regelt u voordat u begint?

Eerst vastleggen, dan pas opruimen. Een praktische volgorde:

De woning veilig. Controleer de sloten, verzamel de sleutels en laat de post doorsturen. Meld de leegstand bij de opstalverzekeraar: in veel polissen moet dat binnen enkele maanden, en de dekking kan bij leegstand beperkt worden. Laat de polisvoorwaarden nakijken.
De administratie apart. Leg het testament, polissen, bankpapieren, belastingpost en de WOZ-beschikkingen opzij voordat er dozen weggaan. Ontbreekt de beschikking, zie WOZ-waarde van een overledene opvragen.
De staat van de woning vastleggen. Fotografeer iedere ruimte voordat er iets wordt weggehaald of opgeknapt, met datum: keuken, badkamer, kozijnen, vochtplekken, scheuren en installaties.
De inboedel vastleggen. Maak een lijst en foto's en zet waardevolle spullen apart zonder ze te verdelen. Dat heeft u nodig voor de aangifte; zie de waarde van de inboedel.
Pas dan beslissen over aanvaarden, verdelen en weggooien. Gaat u de spullen verdelen, dan helpt Inboedel verdelen: iedere erfgenaam geeft zelf aan wat hij wil hebben en de volgorde wordt eerlijk geloot.

Kan leeghalen gelden als het aanvaarden van de erfenis?

Ja, dat kan. Een erfgenaam aanvaardt zuiver als hij zich gedraagt als iemand die dat al heeft gedaan, bijvoorbeeld door goederen van de nalatenschap te verkopen of ze op een andere manier buiten het bereik van schuldeisers te brengen (artikel 4:192 BW).

Ook gewoon opruimen kan daaronder vallen. Volgens de Rechtspraak heeft u de erfenis in principe zuiver aanvaard als u bezittingen van de overledene opruimt, anders dan om ze tijdelijk op te slaan. Waardevolle spullen meenemen, verkopen of verdelen kan dat zeker, en bij zuivere aanvaarding bent u ook met uw eigen vermogen aansprakelijk voor schulden van de overledene. Weet u nog niet of de nalatenschap positief is, sla de spullen dan tijdelijk op in plaats van ze weg te doen, en lees eerst erfenis met schulden en erfenis verwerpen of beneficiair aanvaarden.

Waarom foto's vóór het leeghalen geld kunnen schelen

Omdat de erfbelasting over de woning wordt berekend over de WOZ-waarde, en die gaat uit van de staat van de woning op de peildatum, niet van de staat na een opknapbeurt. Een woning die jarenlang door iemand op leeftijd werd bewoond, heeft vaak een oude keuken en badkamer, enkel glas of achterstallig onderhoud, en dat zit lang niet altijd goed in de WOZ-waarde verwerkt.

Is het huis eenmaal leeg en geschilderd, dan is moeilijk te laten zien hoe het erbij stond. Gedateerde foto's zijn dan vaak het sterkste bewijs; zie achterstallig onderhoud en de WOZ-waarde en leegstand en de WOZ-waarde. U mag bovendien kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar daarna; zie welke WOZ-waarde telt.

Stel dat de WOZ-waarde EUR 30.000 te hoog staat en twee kinderen de woning erven. Valt hun verkrijging boven de schijfgrens van indicatief EUR 158.669 (2026), dan geldt over het bovenste deel indicatief 20 procent, en kan een correctie in totaal in de orde van EUR 6.000 schelen. In de eerste schijf, met 10 procent, is het ongeveer de helft. Dit voorbeeld is illustratief.

Eerst opknappen of eerst de waarde vastleggen?

Eerst de waarde vastleggen. Wordt een woning in de loop van een jaar verbouwd of verbeterd, dan wordt de WOZ-waarde voor het volgende jaar bepaald naar de staat aan het begin van dat jaar (artikel 18 lid 3 Wet WOZ). Opknappen in het jaar van overlijden kan de WOZ-waarde van het jaar daarna dus verhogen.

Dat raakt ook box 3 zolang de woning bij de erfgenamen blijft, zie geërfd huis in box 3. Grote verbouwingen om de verkoop te bespoedigen worden bij een geërfde woning bovendien lang niet altijd terugverdiend.

Wat kost het leeghalen en wie betaalt?

Voor een eengezinswoning vragen ontruimingsbedrijven volgens de marktindex van 2026 gemiddeld ongeveer EUR 1.100 tot EUR 1.400 inclusief btw, en meer als er veel spullen staan of het snel moet (indicatief). Wat het voor uw woning ongeveer kost, ziet u in de kostenhulp huis leeghalen, met een checklist en vragen om offertes te vergelijken.

De kosten van een ontruimingsbedrijf, afvoer en schoonmaak worden meestal uit de nalatenschap betaald. Voor de erfbelasting zijn ze in beginsel geen aftrekpost: als lasten zijn alleen de kosten van de uitvaart aftrekbaar, naast schulden van de overledene zelf (artikel 20 Successiewet 1956). Zie ook verkoopkosten woning aftrekbaar?.

Wat de inboedel bij een opkoper of kringloop opbrengt, hoort bij de nalatenschap. Bewaar de afrekeningen. Het complete stappenplan staat in nalatenschap afwikkelen.

Liever laten beoordelen?

Twijfelt u of de WOZ-waarde klopt, doe dan de gratis WOZ-check voordat het huis wordt opgeknapt. Erfslim beoordeelt de waarde en voert zo nodig het bezwaar, op basis van no cure, no pay: alleen als het bezwaar slaagt, betaalt u eenmalig per woning 4 procent (inclusief btw) over de daling van de WOZ-waarde. Slaagt het bezwaar niet, dan betaalt u niets. Een uitkomst is nooit gegarandeerd; zie no cure, no pay. Achtergrond: WOZ-waarde te hoog na overlijden, erfbelasting verlagen via WOZ-bezwaar, WOZ-waarde en erfbelasting en erfbelasting.

Begrippenlijst

Zuivere aanvaarding: de erfenis aannemen met alle bezittingen en schulden, ook met aansprakelijkheid met uw eigen vermogen.
Beneficiaire aanvaarding: de erfenis aannemen onder het voorrecht van boedelbeschrijving, zodat schulden in beginsel alleen uit de nalatenschap worden betaald.
Executeur: degene die in het testament is aangewezen om de nalatenschap te beheren en af te wikkelen.
WOZ-waarde: de waarde die de gemeente jaarlijks voor een woning vaststelt; voor de erfbelasting de grondslag van een woning.
KOUDVEL: de kenmerken waarop de staat van een woning wordt beoordeeld: kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen, energiezuinigheid en ligging.

Veelgestelde vragen

Mag ik alvast iets meenemen als aandenken?

Daar zit een risico aan. Volgens de Rechtspraak kan ook het meenemen van dierbare spullen worden gezien als zuiver aanvaarden. Dat voorkomt u door zulke spullen alleen tijdelijk op te slaan of te bewaren, en ze niet te verkopen of voor uzelf te houden. Is er twijfel over schulden, wacht dan met alles wat geld waard is.

Kan één erfgenaam het huis alleen leeghalen?

Niet zonder instemming van de andere erfgenamen, of van de executeur als die het beheer heeft.

Moet het huis leeg zijn voordat het verkocht wordt?

Wettelijk niet, maar in de praktijk wordt een woning meestal leeg opgeleverd. Leg de staat vast voordat u ontruimt.

Zijn de kosten van een ontruimingsbedrijf aftrekbaar van de erfbelasting?

In beginsel niet. Alleen de uitvaartkosten en de schulden van de overledene zelf zijn aftrekbaar.

Dit artikel is informatief bedoeld en houdt geen fiscaal of juridisch advies in. Of een handeling als zuivere aanvaarding geldt, hangt af van de omstandigheden. Bedragen en tarieven zijn indicatief voor 2026; verifieer ze zo nodig op belastingdienst.nl. Raadpleeg bij twijfel een notaris of adviseur.

Bronnen

Officiële bronnen bij dit artikel, geraadpleegd in oktober 2026: